تخلیه اماکن تجاری
تخلیه اماکن تجاری و شرایط آن در قانون
تخلیه اماکن تجاری چیست؟ تخلیه اماکن تجاری چه شرایطی دارد؟ قانون تخلیه اماکن تجاری چیست؟ چگونه می توان از قانون تخلیه اماکن تجاری استفاده کرد؟ حکم تخلیه اماکن تجاری توسط کدام نهاد صادر می شود؟ کارکرد یک وکیل پایه یک دادگستری در خصوص تخلیه اماکن تجاری چیست؟ مهمترین نکات مربوط به تخلیه اماکن تجاری چیست؟ تخلیه اماکن تجاری در قانون تصویب سال 1356 چگونه است؟ تخلیه اماکن تجاری بعد از سال 1376 چگونه است؟ شرایط تخلیه اماکن تجاری چیست؟ چه زمانی امکان صدور تخلیه اماکن تجاری ایجاد می شود؟ نحوه پرداخت سرقفلی در شرایط تخلیه اماکن تجاری چگونه است؟
تخلیه اماکن تجاری یکی از احکام و دستوراتی است که توسط نهاد قضایی مانند دادگاه یا شورای حل اختلاف صادر می شود. همچنین در شرایطی این امکان وجود دارد که موجر می تواند بدون مراجعه به نهادهای قضایی و تنها از طریق اداره ثبت نسبت به گرفتن این حکم اقدام کند. بنابراین تخلیه اماکن تجاری در حالت کلی بدین معنی است که موجر بنا به دلایلی بخواهد مستاجر خود را از ملک خارج کند. اگر این دلایل منطقی و قابل قبول باشد دادگاه یا سایر مراجع ذی صلاح نسبت به صدور این حکم اقدام می کنند.
ما در ادامه می خواهیم بهتر با چارچوب قوانین و مفاهیم مربوط به تخلیه اماکن تجاری آشنا شویم. در واقع می خواهیم بدانیم که کدام دسته از قوانین در خصوص این مسئله تدوین شده است و هر کدام از این قوانین چه تاثیری در عمل دارند. مسئله ای که باید بدانید این است که دو قانون کاملا متفاوت در خصوص املاک تجاری و مسئله حمایت از کسب و کارها وجود دارد. همین تناقض در قوانین باعث شده است صدور حکم تخلیه اماکن تجاری منوط به سال اجاره و قانون اجرایی در آن سال باشد. در ادامه بیشتر در این خصوص صحبت خواهیم کرد.
تخلیه اماکن تجاری و مفاهیم آن
تخلیه اماکن تجاری به چند مفهوم اساسی وابسته است. اول این که به چه ملکی، ملک تجاری گفته می شود؟ در واقع در هر مسیر قضایی و حقوقی این اولین نکته ای است که در این دست دعاوی به آن توجه می شود که آیا این ملک در دسته املاک تجاری است یا خیر؟ در صورتی که پاسخ مثبت باشد شرایط تخلیه اماکن بر اساس قوانین مربوط به تخلیه اماکن تجاری مورد بررسی قرار می گیرد.
بر اساس قانون پروانه ساخت هر ملک نشان دهنده کاربری آن ملک می باشد. در واقع قانون سه نوع کاربری برای هر نوع ساختمان یا ملک در نظر گرفته است. این سه کاربری عبارتند از مسکونی، تجاری و اداری. بنابراین بر اساس قانون تنها بهره برداری ملک بر اساس نوع پروانه ساخت و نوع کاربری است که برای آن تعریف شده است. این نکته از این جهت اهمیت دارد که اگر مالک ملکی را که کاربری مسکونی دارد، از قوانین مربوط به املاک مسکونی باید پیروی کند. این موضوع در خصوص اجاره، تخلیه مستاجر و … نیز صادق است. بنابراین در دعوی تخلیه اماکن تجاری اولین نکته ای که هر وکیل حقوقی به آن توجه می کند این است که آیا ملک دارای پروانه ساخت تجاری است یا خیر؟
نکته بعدی این است که همه چیز در مسئله تخلیه اماکن تجاری به مفهوم قرارداد ختم می شود. در واقع طرفین ( موجر و مستاجر ) بر اساس یک قرارداد با یک دیگر توافق می کنند که ملک تحت چه شرایطی و تا چه زمانی با چه هزینه ای در اختیار مستاجر قرار بگیرد و در چه صورتی امکان فسخ قرارداد برای طرفین ایجاد می شود. تجربه نشان داده است که مادامی که قراردادی به درستی و بر اساس شرایط قانونی تدوین شده باشد کمتر در معرض فسخ قرار می گیرد. نکته ای که باید بدانید این است که از نظر قانون اجاره یک قرارداد لازم است. یعنی تنها در شرایط خاص چهارگانه امکان انحلال قرارداد ایجاد می شود. زمانی از عنوان تخلیه اماکن تجاری نیز استفاده می شود که قرارداد منحل شود. حال ممکن است با اتمام مدت زمان قرارداد این قرارداد منحل شده و یا شرایط خاص دیگر که در قرارداد تحت عنوان عوامل فسخ شناخته شده، ایجاد شود. این ها نکاتی است که باید به آن توجه کرد.
تخلیه اماکن تجاری و قانون حمایت از کسب و کار
تخلیه اماکن تجاری یک چالش قانونی محسوب می شود که بر اساس دو قانون کاملا مجزا مورد بررسی قرار می گیرد. در واقع در خصوص قراردادهایی که قبل از سال 1376 منعقد شده باشند، قانون مصوب سال 1356 اجرایی می شود و برای قرارداد های بعد از سال 76، قانون مصوب همان سال ( 76 ) اجرایی می شود.
بر اساس قانون مصوب سال 1356، که به قانون حمایت از کسب و کار شهرت دارد قرارداد اجاره یک ملک تجاری بعد از اتمام دوره آن به صورت خودکار تمدید می شود و موجر حق تخلیه اماکن تجاری را ندارد. همچنین بر اساس این قرارداد حق سرقفلی به صورت قطع برای مستاجر مشخص شده است. چه این حق در قرارداد اجاره ذکر شده باشد یا خیر.
اما بعد از تصویب قانون سال 76، موجر این اجازه را دارد که بعد از اتمام قرارداد نسبت به گرفتن حکم تخلیه اماکن تجاری اقدام کند. همچنین تنها در صورتی حق سرقفلی برای مستاجر در نظر گرفته شده است که این حق و شرایط آن در اجاره نامه ذکر شده باشد. نکته جالب توجه دیگر این است که هر وکیل حقوقی تهران یا شهرستان به خوبی می داند که با توجه به این که در قانون سال 56 از حق سرقفلی استفاده شده، تنها دادگاه حقوقی است که می تواند نسبت به بررسی دعوی و صدور حکم تخلیه اماکن تجاری اقدام کند.
اما بعد از سال 1376، در صورتی که از مفهوم سرقفلی استفاده نشده باشد، موجر می تواند از طریق شورای حل اختلاف و یا حتی از طریق اداره ثبت و دریافت اجراییه نسبت به تخلیه اماکن تجاری اقدام کند. بنابراین عملا می بینیم که بعد از سال 76 شرایط به نحوی است که مالک می تواند ساده تر نسبت به دریافت این حکم اقدام کند. این ها مهمترین نکاتی است که در خصوص تخلیه اماکن تجاری و شرایط مربوط به آن وجود دارد.
