حکم تخلیه
صدور حکم تخلیه زمانی از سوی موجر ارائه می شود که مستاجر به هر یک از تعهداتی که در قرارداد ذکر شده است و او پای این تعهدات را امضا کرده است اما با این حال به آن پایبند نیست. قانونگذار در رابطه با رابطه مستاجر و موجر قوانینی را وضع کرده است تا در صورت وقوع اختلاف و یا در مواقع ضروری هر یک از طرفین این قرارداد به حقوق خود دست پیدا نمایند. در ادامه این مطلب به نحوه صدور حکم تخلیه و شرایط قانونی آن می پردازیم تا پایان این مطلب همراه ما بمانید.
منظور از حکم تخلیه مستاجر چیست؟
قرارداد های اجاره یکی از قرارداد های مهم است که شاید بیشترین نوع عقدنامه ای باشد که روزانه به ثبت خواهد رسید. حکم تخلیه مستاجر یکی از حالت هایی است که در راستای عقد این قرارداد پیش خواهد آمد. در قرارداد اجاره مالک منافع ملک خود را بر حسب ملک برای مدت زمان مشخصی و در اجاره یا رهن مشخصی در اختیار مستاجر قرار می دهد. مستاجر نیز وظیفه دارد در زمان های مشخص و مورد توافق اجاره را تماما پرداخت کرده و در زمان پایان قرارداد سریعا ملک را تخلیه نماید. اگر هر حالتی غیر از این باشد مثلا مستاجر اجاره های معوقه داشته باشد و نسبت به آن اقدامی نکند و یا در زمان مشخص ملک را تخلیه ننماید و یا اگر ملک مسکونی باشد اما مستاجر تغییر کاربری داده و استفاده تجاری نماید و یا همسایگان از وی شاکی باشند و مدعی شوند که رفتار های خارج از عرف انجام داده است، موجر طبق قانون مجاز به اخذ حکم تخلیه از دادگاه می شود. پس طبق قانون مالک قادر خواهد بود منافع ملک استیجاری خود را از تصرف و اختیار مستأجر خارج کند حتی اگر مدت قرارداد باقی مانده باشد.
تمامی حالت های فوق الذکر در خصوص بد عهدی مستاجر در سه بند در ماده قانونی مربوط به قوانین حاکم بر رابطه موجر و مستاجر آمده است که تحت عنوان شرایط صدور حکم تخلیه شناسایی می شوند. در متن زیر به این شرایط خواهیم پرداخت همراه ما بمانید.
شرایط صدور حکم تخلیه چگونه است؟
طبق گفته های فوق قرارداد اجاره یکی از انواع قرارداد هایی است که دعوای مربوط به آن در دادگاه های حقوقی از بیشترین نوع دعاوی مطرح شده می باشد. مطابق قانون برای اخذ صدور حکم تخلیه از سوی موجر باید شرایطی فراهم باشد. زیرا خارج از موارد تعیین شده در قانون در خصوص تخلیه مستاجر این حکم از سوی دادگاه صادر نمی شود. این موارد به شرح زیر است؛
در قرارداد اجاره مدت زمان اجاره مشخص خواهد شد اگر در قرارداد این مدت زمان محدود باشد چنانچه قرارداد تمدید نشود بایستی در پایان مستاجر اقدام به تخلیه نماید در غیر این صورت موجر حق اخذ حکم جهت تخلیه را خواهد داشت.
اگر پرداخت اجاره توسط مستاجر ماهانه تعیین شده باشد و سه ماه اجاره بها را پرداخت ننماید موجر می تواند اقدام به اخذ حکم نماید.
در قرارداد اجاره چنانچه قید شده باشد که ملک غیر قابل انتقال می باشد اما مستاجر ملک را به مستاجر دیگر انتقال داده باشد موجر حق لغو قرارداد اجاره را خواهد داشت.
استفاده غیر مشروع از ملک استیجاری توسط مستاجر باعث اخذ حکم جهت تخلیه از سوی موجر خواهد شد.
نحوه اخذ حکم تخلیه
در قرارداد های رسمی یا غیر رسمی اجاره که با حضور و امضای دو شاهد عقد شده است قانونی خواهد بود و موجر در صورت بروز اختلافاتی که در موارد فوق بیان شد، می تواند اقدام به اخذ حکم تخلیه نماید. برای صدور این حکم از مرجع مربوطه لازم است موجر به شورای حل اختلاف مراجعه نماید. ارسال اظهار نامه یکی از راه هایی است که قبل از تنظیم دادخواست از سوی خواهان امتحان می شود. در صورتی که موجر اظهارنامه مبنی بر هشدار برای مستأجر جهت تخلیه را ارسال می نماید مستأجر برای جلوگیری از شکایت و یا ارسال دادخواست اقدام به تخلیه خواهد کرد.
در صورتی که مستأجر به ارسال اظهارنامه بی اعتنا باشد موجر با مراجعه به مرجع مربوطه تقاضای دادخواست صدور حکم تخلیه خواهد کرد. بدیهی است مصدق قرارداد و کارت شناسایی مدارک لازم برای تهیه دادخواست می باشد. پس از صدور حکم مستاجر مهلت بیست روزه ای برای اعتراض به دادخواست را خواهد داشت. بلافاصله پس از صدور حکم به مستاجر اطلاع داده می شود که حکم تخلیه وی صادر شده است. پس از پایان مهلت تجدید نظر خواهی مالک یا موجر باید درخواست حکم اجراییه نماید. که در این مرحله مستأجر ده روز حق اعتراض خواهد داشت پس از گذشت این مدت موجر با داشتن حکم تخلیه و همراهی مامور کلانتری مستاجر را مجبور به تخلیه خواهند کرد. در صورتی که مستأجر به ملک خسارتی وارد کرده باشد و یا پول آب و برق و یا گاز را پرداخت نکرده باشد موجر با تنظیم دادخواستی می تواند جبران خسارت وارده را از وی مطالبه نماید. یکی دیگر از راه حل های جبران خسارت دادن پول رهن به دفتر شورای حل اختلاف است تا از آن پول جبران خسارت نماید و بعدها مستأجر مدعی عدم پرداخت پول رهن نباشد.
مراحل اجرای حکم تخلیه چیست؟
صدور دستور تخلیه و صدور حکم تخلیه هر دو عناوینی است که در راستای قرارداد های اجاره ای مطرح خواهند شد. دستور تخلیه امری زمان بر می باشد و بیشتر در مواقعی از طرف خواهان مطرح خواهد شد که شخص بدون قراردادی کتبی و یا قراردادی رسمی یا عادی ملک خود را به مستاجر اجاره داده باشد. برای موجرینی که بدون قرارداد کتبی منافع ملک خود را به شخص دیگر اجاره داده باشد از راه های قانونی دیگر غیر از صدور حکم تخلیه می تواند مستأجر را مجبور به تخلیه نماید. تصرف عدوانی یا خلع ید از راه هایی است که در صورت عدم تخلیه از سوی مستأجر البته بدون قرارداد رسمی و عادی یا بدون قرارداد کتبی می توان برای تخلیه ملک دستور قضایی را از مراجع ذی ربط خواستار شد. پس با این وجود اجاره با قرارداد و بدون قرارداد هر کدام برای احقاق حق مالک راه های جداگانه و متفاوتی را خواهد داشت.
