مفهوم افراز چیست؟
مفهوم افراز چیست؟
پیش از آن که به افراز آپارتمان بپردازیم، شما را با مفهوم افراز آشنا می کنیم. افراز به جدا کردن و تقسیم مال غیر منقول مشاعی میان شرکای مشاعی (دو یا چند نفر) گفته می شود که بر اساس میزان سهم صورت می گیرد. دقت کنید که منظور از مال مشاع، مالی است که میان دو یا چند نفر مالک مشترک است. اما سهم هیچ یک به صورت دقیق مشخص نیست و تعیین نشده است. مال غیر منقول نیز به مالی گفته می شود که قابل جا به جایی یا در واقع نقل و انتقال به صورت فیزیکی نیست یا آن که این کار سبب خرابی آن است. برای مثال: ساختمان، زمین و … .
آیا در مورد افراز ملک چیزی می دانید؟
در این بخش شما با افراز ملک آشنا می شوید تا پس از آن، افراز آپارتمان را بهتر درک کنید. به طور کلی افراز به معنای تجزیه و تقسیم هر مال غیر منقول مشاعی مانند ملک به قطعات کوچکتر گفته می شود. مثلا فرض کنید که مالک الف صاحب دو دانگ از یک ملک و مالک ب صاحب چهار دانگ دیگر آن است. اگر مالک الف قصد جدا کردن دو دانگ خود را از ملک اصلی داشته باشد ملک باید افراز شود. این افراز به دو صورت اجباری و تراضی صورت می گیرد. منظور از افراز ملک اجباری، انجام این کار به حکم دادگاه یا تصمیم اداره ی ثبت می باشد. اما در افراز به تراضی، خود شرکا تمایل به افراز و تقسیم مال مشاع دارند.
آیا تفکیک با افراز متفاوت است؟
بله، تفکیک با افراز متفاوت بوده و این تفاوت ها به شرح زیر هستند:
افراز برای املاک مشاع به کار می رود اما در تفکیک ملک غیر منقول الزامی به مشاع بودن وجود ندارد. برای مثال مالک یا مالکان یک زمین بزرگ 6 دانگ، می توانند آن را به قطعات کوچک تر تقسیم و تفکیک کنند.
دقت کنید که اگر یک ملک مشاع مورد تفکیک قرار گیرد، هم چنان حالت مشاع و شراکت آن پا بر جا می ماند. اما پس از افراز یک ملک مشاع، سهم هر کس مشخص شده و ملک نیز از حالت اشاعه خارج می شود.
در افراز ملک بر پایه ی سهم شرکا تقسیم می شود اما در تفکیک ممکن به صورتی تقسیم صورت گیرد که فروش آن آسان تر باشد.
تعیین تکلیف نهایی افراز به عهده ی دادگاه و مراجع قضایی می باشد. چرا که پس از افراز، سهم هر شریک مشخص و جدا می شود و معمولا صحت آن مورد اختلاف شرکا واقع خواهد شد. اما در تفکیک، سهم هر شریک جدا نشده و لذا جنبه ی قضایی آن از بین رفته و در صلاحیت اداره ثبت قرار می گیرد.
با افراز آپارتمان آشنا شوید!
حال که به خوبی با معنای افراز و تفاوت های آن با تفکیک آشنا شدید، نوبت به افراز آپارتمان می رسد. آپارتمان نیز به عنوان یک مال غیر منقول شناخته می شود. لذا اگر چند نفر در یک آپارتمان شریک باشند، می توانند طبق قانون نسبت به افراز آن اقدام کنند. در ابتدا واحد ثبتی به عنوان اولین مرجع رسیدگی به افراز شناخته می شود. اما اگر جریان ثبتی پایان یافته باشد (چه در دفتر املاک ثبت شده باشد چه نشده باشد) در حالتی که شریک یا شریکان تمایل داشته باشند، این کار به عهده ی واحد ثبتی است. اما اگر جریان ثبتی پایان نیافته باشد، متقاضی یا متقاضیان باید به دادگاه مراجعه نمایند.
در صورت عدم قابلیت افراز آپارتمان چه اقداماتی باید صورت گیرد؟
در بعضی موارد و به دلایل مختلفی ممکن است حکم عدم افراز آپارتمان از سوی مراجع قانونی صادر شده باشد. دریافت گواهی عدم افراز آپارتمان، از طریق مراجعه به اداره ی ثبت املاک محل وقوع ملک امکان پذیر است. این کار باید از طریق شخص متقاضی افراز یا وکیل وی صورت گیرد. این افراد به واحد فتوکپی یا فروش اوراق مستقر در اداره ی ثبت مذکور مراجعه می کنند و فرم در خواست را تهیه می نمایند. بعد از آن با تکمیل فرم برای مراجعه به دفتر معاون یا ریاست واحد ثبتی اقدام می نمایند.
مراحل کارشناسی افراز کدامند؟
برای طی مراحل قانونی کارشناسی افراز ملک یا افراز آپارتمان، ابتدا باید دستور اداره ی ثبت برای ارجاع پرونده به کارشناس صادر شود. با انجام مراحل قانونی یک کارشناس انتخاب شده و پیش از هر چیز، نسبت به مطالعه ی پرونده ی ملک یا آپارتمان مربوطه اقدام می نماید. سپس نظر خود را مبنی بر خاتمه یافتن جریان ثبتی (حال آن که در دفتر ثبت املاک ثبت شده یا نه و یا از سند مالکیت معارض بهره مند باشد یا نه) اعلام خواهد کرد. سپس پرونده تحت نظر مسئول واحد ثبتی قرار خواهد گرفت.
چه اقداماتی باید انجام داد، اگر دادگاه، مسلم و محرز بودن عدم افراز آپارتمان را اعلام کند؟
در بعضی موارد دادگاه، عدم افراز آپارتمان را مسلم و محرز می داند. توجه کنید که اگر نقشه بردار ثبت، بررسی های خود را بدون حضور در محل ملک یا آپارتمان و بدون دعوت از طرفین انجام داده باشد و تنها برای اعلام نظر خود از وضعیت پرونده و مشخصات ملک یا آپارتمان استفاده کرده باشد، واحد ثبتی می تواند بررسی های لازم را انجام داده و سپس نظر خود را مبنی بر حکم افراز یا عدم افراز آپارتمان (ملک) صادر کند.
آیا می توان به رای عدم افراز آپارتمان (ملک) اعتراض کرد؟
بله، پس از آن که حکم عدم افراز آپارتمان (ملک) اعلام شود، شرکا می توانند تا 10 روز به دادگاه مراجعه کنند. سپس دادگاه ضمن انجام بررسی های لازم، کارشناسی تعیین کرده و حتی اگر از سوی یکی از شرکا درخواست فروش وجود داشته باشد، به دلیل تشخیص عدم افراز، برای فروش آپارتمان یا ملک حکم صادر می کند.
صدور دستور فروش ملک مشاعی چگونه است؟
زمانی که حکم عدم افراز آپارتمان یا ملک صادر می شود، گواهینامه ی آن در اختیار متقاضی قرار می گیرد. شریک یا شرکای متقاضی نیز می توانند با توجه به این گواهینامه درخواست خود را برای فروش آپارتمان یا ملک به دادگاه ارائه نمایند. دادگاه نیز پس از صدور حکم فروش آن را به دایره اجرا، ارجاع داده و مال غیر منقول به صورت مزایده به فروش می رسد. البته فرد متقاضی یا سایر شرکا نیز مانند هر شخص دیگری می توانند در مزایده شرکت کرده و با پرداخت بیشترین مبلغ ملک یا آپارتمان را خریداری کنند.
