تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال به غیر
بررسی مبحث تخلیه سر قفلی به دلیل انتقال به غیر:
در بحث تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال به غیر با توجه به ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ اگر مستاجر محل کسب و پیشه به صراحت در متن اجاره نامه اش برای همان شغل یا مشابه آن شغل مورد نظر به حق انتقال به غیر اشاره کرده باشد ، می تواند منافع مورد اجاره را با سند رسمی به شخص دیگر منتقل بکند. ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ اصل را بر غیر قابل انتقال بودن منافع می داند ؛ بنابراین باید این حق در اجاره نامه قید شود.
در صورتی که مستاجر حق انتقال به غیر را ثابت نکند و منافع عین را به شخصی دیگر منتقل بکند بر خلاف ماده ۱۹ عمل کرده است و مسقط نصف حق کسب یا پیشه است. در این شرایط موجر می تواند اقدام به طرح دعوی تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال به غیر نماید. به جهت آن که این نوع تخلیه مرتبط با ملک، حق کسب و پیشه است بنابراین دادگاه صالح، دادگاه محل وقوع ملک می باشد.
موجر حق تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال به غیر را دارد به شرطی که انتقال به غیر به صورت سند رسمی تنظیم نشده باشد .در تبصره ماده ۱۹ بیان داشته که می تواند از دادگاه درخواست صدور حکم به تخلیه و تقلیل حق کسب و پیشه به نصف را بکند .
نکته ی مهمی را تبصره ی ۱ ماده ی ۱۹ بیان کرده است که نصف حق کسب یا پیشه باید به مستأجر پرداخت شود، نه به متصرف . قانون گذار در تبصره ی ۲ ماده ی ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ ذکر کرده است که حق کسب یا پیشه به مستأجر همان محل، اختصاص دارد زیرا این حق به جهت اشتغال مستأجر در آن محل، ایجاد میشود اعم از این که مستاجر به موجر یا مستاجر قبلی وجهی پرداخته باشد یا نه.
برای تعیین میزان حق کسب و پیشه دادگاه باید موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع دهد و بعد از قطعیت نظر کارشناس، رای به تخلیه ملک استیجاری در ازای پرداخت نصف حق کسب و پیشه صادر می نماید. موجر مهلت دارد ظرف ٣ ماه از تاریخ قطعیت رای، نصف حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت نماید. مستاجر ظرف ۱۰ تا ۲۰ روز( از ١٠ روز کمتر و از ٢ ماه بیشتر نباشد)، باید ملک را تخلیه بکند.
تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال به غیر (1)
نحوه طرح دعوی تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال به غیر :
مالک برای اقامه طرح دعوی علیه مستأجری که حق انتقال به غیر را نداشته ولی به شخص ثالث محل تجاری را واگذار کرده است، باید به دادگاه دادخواست تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال به غیر را تقدیم بکند. خوانده دعوی باید مستاجر و کسی که ملک تجاری به وی منتقل شده، باشد. اگر موجر بعد از این که قرارداد اجاره را به شخص ثالث منتقل کرد از مستاجر جدید اجاره دریافت بکند، این موضوع قرینه ای بر رضایت مالک نسبت به انتقال تلقی می شود.
در صورتیکه طرفین بدون آن که ذکر بکنند عین مستاجر جهت سکونت است یا تجارت و بدون این که حق انتقال به غیر سلب شده باشد، به مستأجر منتقل بکنند باید این مورد را در نظر گرفت که در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ صحبتی به جهت نحوه‌ی استفاده از مورد اجاره تعیین شده باشد، به میان نیاورده است؛ بنابراین در چنین شرایطی باید به مقررات اجاره در قانون مدنی رجوع بکنیم.
با رجوع به ماده ۴۹۰ قانون مدنی متوجه میشویم عین مستأجره باید برای همان مصرفی که در اجاره بیان شده است، باشد در غیر این صورت نحوه استعمال تابع اوضاع و احوال می باشد که تشخیص آن با دادگاه رسیدگی کننده است. به تشخیص دادگاه اگر محل برای کسب و پیشه به اجاره داده شده است، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ جاری می شود و اگرمحل برای سکونت اجاره داده شده باشد، تابع قانون سال ۱۳۶۲ و قانون مدنی است.
برای طرح دعوی تخلیه به لحاظ تغییر شغل باید برای دادرس احراز شود که موجر انتقال سرقفلی را تأیید نموده باشد در این رابطه نظر های مختلفی داده شده است :
به اعتقاد برخی از حقوقدانان تقدیم دادخواست به جهت تغییر شغل، اراده موجر با تأیید و تنفیذ آن کافی می باشد.
برخی معتقدند در این مورد باید از موجر خواست که در این رابطه توضیح دهد.
در هر دو حالت با احراز تأیید انتقال، کسی که مورد اجاره به او منتقل شده است، مستأجر محسوب می شود زیرا انتقال دوم غیر نافذ است و موجر اول حق دارد عقد را فسخ بکند و خواهان تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال به غیر باشد، ازطرفی هم می‌تواند انتقال را تنفیذ کند. این تخلف قرارداد اجاره اولیه را باطل نمی‌کند.
رویه قضایی درخصوص تخلیه سر قفلی به دلیل انتقال به غیر
در رأی شماره ی ۸۴۰ مورخ ۹۱/۶/۲۶ بیان شده است اگر عین مستأجره، توسط مالک اولیه منتقل شود، حق تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال به غیر به مالک جدید منتقل نمی شود.
مطابق رای شماره ی ۱۳۲۷ مورخ ۱۳۹۱/۱۱/۲۴ اگر در یک ملک ۲ نفر به صورت مشاعی در منفعت مورد اجاره شریک باشند، شریکی سهم خود را به شریک دیگری منتقل بکند، انتقال سهم منافع استیجاری یک شریک به شریک دیگر از مصادیق انتقال به غیر نمی باشد زیرا طرف قرارداد مالک هستند و تضییع حقی صورت نمی گیرد.
رای شماره ی ۹۵۱ مورخ ۱۳۹۱/۹/۲۹ تصریح کرده است در زمان انعقاد قرارداد انتقال اجاره به غیر که بدون اذن موجر بوده، اجاره ی اخیر قبل از قبض و تحویل، فسخ یا اقاله شود در این شرایط انتقال اجاره به غیر رخ نداده و نمی توان از دادگاه درخواست تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال به غیر نمود.
مطابق رای شماره ی ۱۰۵۳ مورخ ۱۳۹۱/۸/۲۷ سرقفلی حق تقدم در اجاره است. درصورتیکه مستاجر ملکی را اجاره بکند که مکان و موقعیت ملک به صورتی باشد که در روز موجب جذب مشتری های بسیاری شود؛ به دلیل موقعیت خوبی که ملک دارد، مستاجر باید علاوه بر اجاره بها در ابتدای انعقاد قرارداد اجاره مبلغی تحت عنوان سرقفلی به صاحب ملک می پردازد.
طرح دادخواست تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال به غیر دارای پیچیدگی هایی است که منجر به صرف وقت طولانی و هزینه اضافی برای افرادی که آشنایی به قوانین ندارد، می گردد؛ لذا توصیه می شود در این خصوص با وکلای مجرب در این زمینه مشورت داشته باشید.
تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال به غیر (3)
نحوه ی تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال به غیر
این روزها که بحث درباره بازار ملک و املاک داغ تر از همیشه می باشد، صحبت در مورد برخی از مسائل حقوقی در این حوزه نیز افزایش یافته است. یکی از این مسائل مهم، سرقفلی و نحوه ی تخلیه آن می باشد. در قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 به مسئله سرقفلی اشاره شده است. در این مقاله به مفهوم سرقفلی و تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال به غیر اشاره خواهیم کرد و ابعاد مختلف این موضوع را مورد بحث و بررسی قرار می دهیم.
سرقفلی چیست؟
سرقفلی مفهوم بسیار روشنی دارد که به بیانی ساده شامل حق تقدم در اجاره خواهد بود. برای روشن شدن موضوع به ذکر یک مثال می پردازیم. تصور کنید که مستاجری تمایل به اجاره یک ملک، با موقعیت مکانی عالی را دارد که در منطقه ای پر رفت و آمد قرار گرفته است. در این حالت شخصی که قصد اجاره ملک را دارد مبلغی را تحت عنوان سرقفلی پرداخت خواهد کرد. مبلغ مذکور در زمان انعقاد قرارداد، دریافت خواهد شد و نحوه مشخص شدن مبلغ آن با توجه به موقعیت مکانی مورد اجاره متفاوت می باشد. به هر میزان که محل بهتر و مورد پسند افراد بیشتری باشد، مبلغ سرقفلی نیز بالاتر خواهد بود. برخلاف دیدگاه نادرستی که برخی از افراد دارند، سرقفلی و اجاره بها دو مقوله متفاوت و جداگانه می باشد چرا که اجاره بها در زمان وجود قرارداد توسط مستاجر پرداخت خواهد شد اما سرقفلی پس از تخلیه به مستاجر پرداخت می شود.
حق دریافت سرقفلی
در قانون ایران به چندین مورد از موارد دریافت حق مورد بحث اشاره شده است. به عنوان مورد اول می توان به مثال فوق اشاره کرد. یعنی در حالتی که مستاجر مبلغی را از همان زمان انعقاد قرارداد، تحت عنوان سرقفلی پرداخت نماید. حالت دوم زمانی است که صاحب ملک و مغازه یا همان موجر، با مستاجر به توافق برسند پس از اتمام مهلت قرارداد باز هم ملک به مستاجر قبلی و با همان مبلغ ذکر شده اجاره داده خواهد شد. در این حالت در صورتی که موجر تقاضای افزایش مبلغ اجاره بها را مطرح نماید مستاجر نیز این اختیار را خواهد داشت تا سرقفلی را طلب کند حتی در صورتی که از ابتدا نیز سرقفلی پرداخت نکرده باشد. حالت آخر نیز زمانی اتفاق می افتد که با وجود توافق قبلی طرفین، مبلغ اجاره بها طبق عرف جامعه افزایش پیدا کند. در این صورت نیز اگر موجر از مستاجر بخواهد که حق خود را نادیده گرفته و اقدام به تخلیه نماید، مستاجر حق دریافت سرقفلی را از موجر خواهد داشت.
تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال به غیر (2)
تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال به غیر در قانون
در مواردی حق درخواست موجر از مستاجر برای تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال به غیر محفوظ می باشد که در ذیل به آنها می پردازیم. یکی از این موارد در صورت انتقال منافع به غیر می باشد. چنانچه مستاجر فاقد حق انتقال منافع ملک یا مغازه به دیگری باشد و برخلاف این موضوع عمل نماید، دو حالت اتفاق خواهد افتاد. در حالت اول چنانچه پیش از اتمام مهلت قرارداد انتقال منافع به غیر صورت پذیرد، حق تخلیه و فسخ به موجر تعلق خواهد گرفت و چنانچه انتقال پس از اتمام مهلت قرارداد باشد نیز فقط حق تخلیه باقی خواهد ماند. نکته مهمی که در این زمینه وجود دارد این است که باید انتقال به غیر به معنای واقعی کلمه اتفاق افتاده باشد در غیر این صورت مورد از مصادیق انتقال به غیر نخواهد بود. موارد دیگری نیز مانند تغییر شغل، عدم پرداخت اجاره بها و تعدی و تفریط در عین مستاجره وجود دارد که موجبات درخواست تخلیه را توسط موجر فراهم خواهند کرد. در صورتی که موجر عین مستاجره را برای شغل خاصی اجاره داده باشد ولی مستاجر بدون اطلاع به موجر شغل خود را تغییر دهد، موجبات درخواست تخلیه را توسط صاحب ملک فراهم کرده است. در خصوص تعدی و تفریط نیز می توان به ترتیب ضرر رساندن به ملک و یا تجاوز به حقوق موجر را نام برد که در اینگونه موارد نیز، حق فسخ و تخلیه محفوظ می باشد.
عدم پرداخت سرقفلی با وجود تخلیه
در ماده 9 از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76 سه مورد مختلف بابت عدم پرداخت سرقفلی ذکر شده است. در این ماده قانونی چنین مقرر شده است که اگر مدت زمان اجاره منقضی شده و به پایان برسد و یا مستاجر مبلغی را بابت سرقفلی به موجر پرداخت نکرده باشد و یا اینکه تمام حق و حقوق ضمن عقد اجاره را دریافت کرده باشد، هیچ حقی نسبت به سرقفلی نخواهد داشت و چنانچه دعوایی در این خصوص مطرح شود به نتیجه نخواهد رسید.
شرایط تحقق استفاده غیر از عین مستاجره
در تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال به غیر باید به مفهوم اصلی انتقال و استفاده غیر بپردازیم. منظور از استفاده عملی غیر، از عین مستاجره این است که شخصی علاوه بر کسب و کار در مغازه مذکور از منافع آن نیز بهره مند شود. در این حالت این مفهوم را خواهد رساند که اگر مستاجر به دلیل بروز بیماری، پسر یا برادرش را در مغازه استخدام نماید و آنها مسئولیت اداره عین مستاجره را بر عهده بگیرند، از مصادیق انتقال به غیر نخواهد بود. شخصی که از منافع استفاده خواهد کرد، باید از استقلال مالی برخوردار باشد و به نفع خود سودی را به دست آورد که از سود مستاجر جدا خواهد بود.
نتیجه گیری
همانطوری که ملاحظه کردید، سرقفلی، نکات پس از اجاره و تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال به غیر موضوعاتی تخصصی هستند که بدون کمک یک حقوقدان می توانند باعث سردرگمی شما شوند لذا در صورت بروز مباحث و مشکلات این چنینی، بهتر است از مشورت یک وکیل وارد استفاده کنید. وکلایی که در حوزه امور حقوقی مربوط به املاک و قرارداد تخصص دارند، می توانند بهترین مشاوران شما در این زمینه باشند. در مبحث مربوط به تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال به غیر تنها موردی که باقی خواهد ماند، مسئله مربوط به کسب و پیشه می باشد که به صورت مختصر می توان چنین توضیح داد که عدم قید حق انتقال، انتقال غیر قانونی به غیر و… می تواند باعث سقوط نیمی از مبلغ سرقفلی در زمان پرداخت آن شود.
