دادخواست فروش ملک مشاع
در این نوشتار در نظر داریم به بررسی دادخواست فروش ملک مشاع بپردازیم. در حقیقت دادخواست فروش ملک مشاع زمانی به دادگاه ارائه می گردد که چند نفر در یک ملک واحد هم چون آپارتمان و یا مغازه به طور مشاع شریک باشند. این دادخواست هنگامی به دادگاه تقدیم می گردد که شرکا درصدد پایان دادن به شراکت خود باشند. در نتیجه هنگامی که به توافق نرسیدند، به دادگاه مراجعه نموده و دادخواست فروش ملک مشاع را تقدیم دادگاه می نمایند.
در ابتدا تعریفی از ملک مشاع خواهیم داشت، آن گاه دادخواست فروش ملک مشاع را بررسی خواهیم کرد. با ما همراه باشید.
ملک مشاع به چه معناست؟
مشاع در لغت به معنای شراکتی و مشترک می باشد. هنگامی که گفته می شود ملک یا مالی مشاع است به معنای این است که چند نفر به صورت همزمان مالک آن می باشند. به این صورت که اگر ملکی چند مالک داشته باشد، مشاع به شمار رفته و میان چند نفر مشترک است. در حالی که اگر تنها یک نفر مالک ملک یا مالی باشد، به آن مفروز می گویند.
لازم به ذکر است که ملک مشاع به 4 روش قابل تقسیم می باشد. فروش ملک از مهم ترین این روش ها می باشد. یعنی هنگامی که هریک از شرکا قصد تقسیم ملک را داشته باشند، می توانند با فروش ملک این کار را انجام دهند. هم چنین از دیگر روش های تقسیم ملک می توان به تقسیم به رد، تقسیم به تعدیل و تقسیم به افراز اشاره نمود.
دادخواست فروش ملک مشاع
هنگامی که دو یا چند نفر در یک ملک مانند زمین، مغازه و یا خانه با یکدیگر شراکت داشته باشند، در صورتی که هریک از شرکا به هر دلیلی توانایی ادامه شراکت را نداشته و قصد پایان بخشیدن به آن را داشته باشند، می توانند با تنظیم دادخواست فروش ملک مشاع و تقدیم آن به دادگاه، اقدام به انجام این کار نمایند.
هم چنین باید افزود که ملک مشاع حالت اشاعه داشته و باید سهم تمامی شرکا کاملا معلوم و مشخص باشد. در حقیقت در این نوع از املاک، هرگونه دخل و تصرفی در مال، نیازی به کسب اجازه از سایر شرکا ندارد. به این صورت که اگر یکی از شرکا تصمیم به فروش تمام و یا بخشی از سهم خود داشته باشد، نیازی به کسب اجازه از سوی شرکای خود ندارد. به طور کلی مهم ترین مشخصه ملک مشاع همین مطلب می باشد.
در حقیقت، در بیشتر موارد فروش ملک مشاع به شکل دستور بوده و از آنجایی که رأی به شمار نمی رود، قابل اعتراض نمی باشد. لذا در صورتی که متقاضی دعوی فروش به هدف خود نرسد، می تواند نسبت به دادخواست دوباره آن اقدام نماید. هم چنین در صورتی که دادخواست تقسیم ترکه یا دستور فروش ملک مشاع باشد؛ این دادخواست باید به طرفیت تمامی شرکا برسد. در غیر این صورت قابل رسیدگی نیست. این بدان معناست که باید اسامی تمام شرکا در ردیف خوانده آمده باشد.
قوانین مربوط به دادخواست فروش ملک مشاع و نحوه رسیدگی به آن در دادگاه
مطابق با ماده 4 قانون فروش ملک مشاع، هنگامی که ملکی قابل افراز نباشد، بنا به درخواست هریک از شرکا و با توجه به صدور دستور مراجع مربوطه، می تواند به فروش برسد. هنگامی که ملکی غیر افراز تشخیص داده شود، به متقاضی فروش آن ملک، دستور فروش ملک مشاع داده می شود. در خصوص نحوه رسیدگی به تقاضای ملک مشاع می توان گفت که شریک فرد متقاضی با استناد به شواهد و مدارک، دادخواست فروش ملک مشاع را به دادگاه تقدیم می نماید. پس از آن که دادگاه حکم مربوطه را اجرا نمود، آن را به بخش اجرایی ارسال کرده و طبق قوانین اجرای احکام در خصوص فروش و مزایده ملک مشاع اقدام خواهد شد.
طبق قانون پس از فروش ملک مشاع، مبلغ فروش به حساب دادگستری واریز می شود و هریک از شرکا می توانند نسبت به دریافت سهم خود از دادگستری اقدام نمایند. هم چنین در صورتی که یکی از طرفین فروش ملک مشاع مجنون باشد و یا محجوری که به سن قانونی نرسیده، بحث فروش ملک مشاع منتفی و دادخواست آن از طرف دادگاه رد می شود. البته لازم به ذکر است که این شرایط تنها در صورت عدم انجام عملیات ثبتی ملک به وقوع می پیوندد.
هم چنین هنگامی که اداره ثبت گواهی مربوطه را صادر نموده و به دادگاه تقدیم کند، دادگاه دستور فروش ملک مشاع را صادر می نماید. بلافاصله بعد از صدور رأی فروش ملک مشاع، چند تن از کارشناسان مجرب و متخصص در خصوص ارزش ملک مربوطه اظهار نظر خواهند کرد. در نهایت قیمت گذاری ملک به اطلاع شرکا می رسد. اگر یکی از شرکا ناراضی باشد، تنها می تواند ظرف مدت 3 روز نسبت به ارزش ملک اعتراض کند. چرا که بعد از سپری شدن این مدت، دیگر اجازه اعتراض نخواهد داشت.
دعاوی مربوط به دادخواست فروش ملک مشاع
هنگامی که یکی از شرکا، دادخواست فروش ملک مشاع را به دادگاه تقدیم نماید، بدین وسیله دعاوی فروش ملک مشاع را تقاضا می کند. به طور کلی هر مال غیر منقولی را می توان به فروش رساند و یا افراز کرد و در حقیقت استفاده از این شیوه ها به رأی هریک از شرکا بستگی دارد. نکته حائز اهمیت این است که ملک مشاع حالت اشاعه دارد و باید مقدار سهم هریک از شرکا کاملا معلوم و مشخص باشد. تنها چیزی که در این میان معلوم و مشخص نمی باشد، حد و حدود سهم مالکین بوده و مالکین در تمامی قسمت های آن به طور کاملا یکسان با یکدیگر شریک می باشند. البته در بیشتر موارد این موضوع موجب اختلاف در میان مالکین می شود.
یادآوری این نکته ضروری است که ملک باید قابل افراز باشد. در غیر این صورت تنها چاره کار، فروش ملک می باشد. در حقیقت ملک مشاع چه به موجب ارث، چه در حالت معامله و یا به هر طریق دیگری ایجاد شده باشد، هریک از شرکا هنگام فروش می توانند جداگانه دادخواست فروش ملک مشاع را به دادگاه تقدیم نمایند. این دادخواست پس از ارائه به دادگاه، توسط قاضی بررسی شده و در صورت نیاز حکم فروش ملک مشاع صادر خواهد شد.
