دعوی الزام به فک رهن
قبل از بیان نکات کلیدی در دعوی الزام به فک رهن لازم است ابتدا بیاناتی درباره فک رهن و الزام به فک رهن داشته باشیم.
دعوی الزام به فک رهن چیست؟
به اقداماتی که برای آزاد نمودن سند ملکی از گرو و رهن بانک انجام می شود دعوی الزام به فک رهن می گویند. اما رهن سند ملکی بانک به چه منظور است؟ سند ملکی برای تضمین پرداخت اقساط وام نزد بانک از سوی شخص راهن یا وام گیرنده گذاشته می شود. برای خرید و فروش ملک یا تعویض ملک و یا جلوگیری از فروش ملک در مزایده بانک باید اقدام به فک رهن کرد. این لزوم مستلزم مراتب و مراحلی است که توسط بانک برای شخص توضیح داده خواهد شد. مواردی که منجر به فک رهن می شود به قرار زیر است؛
شخص حقیقی یا حقوقی که ملک در گرو اوست، از طلب خود بگذرد.
تسویه کامل بدهی و آزاد کردن سند ملکی
از بین رفتن مال مرهونه ( ملکی که در رهن است)
برای فک رهن راه حل هایی وجود دارد؛
تسویه حساب کامل بدهی منجر به فک رهن می شود و یا با سپرده گذاری در بانک باعث آزاد شدن سند ملکی از رهن خواهد شد.
دعوی الزام به فک رهن (2)
منظور از سپرده گذاری برای فک رهن چیست؟
ممکن است در حالتی به وجود بیاید که شخص مقداری از اقساط و یا بدهی خود را پرداخت نکرده باشد در این صورت با مراجعه به بانک مقدار باقی مانده بدهی او محاسبه می شود و مبلغی معادل ۱۱۰٪ بدهی را به عنوان سپرده در بانک سپرده گذاری می کند. این کار منجر به فک رهن سند ملک خواهد شد. تا پایان تسویه کامل مبلغ بدهی، شخص حق استفاده یا خروج سپرده خود را از بانک ندارد. نکته مهم این است که بانک برای سپرده گذاری وی بالاترین مبلغ سود را در نظر می گیرد و شخص با این سود می تواند اقساط بانکی را تسویه کند.
خرید و فروش ملک رهنی در دعوی الزام به فک رهن
در دعوی الزام به فک رهن، در زمان خرید و فروش ملک مرهونه سند ملکی که در رهن بانک است باعث ایجاد مشکلاتی برای خریدار و یا فروشنده می شود. ممکن است فروشنده در قرارداد متعهد شود که ملک مرهونه را تا قبل از پایان مهلت زمانی از رهن آزاد کند و نتواند به تعهد خود عمل نماید. در این حالت معامله لغو می شود. نوعی دیگر از فروش ملک مرهونه به این صورت است که مبلغ بدهی بانک را از قیمت واقعی ملک کسر می کنند. مثلا ملکی که قیمت واقعی و بنگاهی آن ۲۰۰ میلیون است و مبلغ بدهی بانک ۲۰ میلیون می باشد، خریدار ملک را به قیمت ۳۸۰ میلیون یا حتی کمتر خریداری می کند و خود او متعهد به پرداخت باقی بدهی می شود. یا اینکه فروشنده ملک را به همان قیمت ۲۰۰ میلیون بفروشد و خود اقدام به پرداخت تسویه کند.
نکته مهم در معامله املاک رهن بانک این است که تا زمانی که سند در رهن بانک است قابل انتقال به نام خریدار نیست و این معامله به صورت قولنامه ای و وکالت نامه ای معامله شود. در این صورت ممکن است فروشنده این ملک را به صورت قولنامه ای همزمان به چند نفر بفروشد. پس معامله املاک در رهن بانک ریسک بسیار زیادی دارد. در امر خرید و فروش چنین ملکی ممکن است طرفین معامله با یکدیگر دچار تنش و دعوی شوند. در متن زیر به انواع دعوی فک رهن خواهیم پرداخت.
انواع دعوی الزام به فک رهن
طبق نتیجه ای که از بیانات فوق گرفته شد این است سند ملکی که در گرو بانک است قابل خرید و فروش است. در این معامله دعوی الزام به فک رهن در دو نوع الزام به تنظیم سند و دعوی فک رهن مستقل صورت می گیرد.
دعوی الزام به فک رهن مستقل:
در دعوی الزام به فک رهن مستقل از طرح دعوی شخص رهن دهنده مال خود را در اختیار بانک و یا شخص طلبکار قرار می دهد و متعهد می شود که بدهی خود را پرداخت کند و تا پایان پرداخت مال در گرو شخص ثالث بماند. در این حالت زمانی که شخص کامل بدهی خود را پرداخت نماید ولی فک رهن انجام نشود، بدین صورت شخص اقدام به طرح دعوی الزام به فک رهن می کند.
دعوی الزام به فک رهن تنظیم سند:
چنانچه فروشنده ملک مرهونه قبل از ساخت کامل و تحویل ملک به شخص خریدار با سند ملک، وام بانکی بگیرد و متعهد می شود تا قبل از تحویل سند را از رهن بانک در بیاورد اما چنانچه فروشنده به تعهد خود عمل نکند خریدار اقدام به طرح دعوی الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی نماید.
دعوی الزام به فک رهن (1)
نکات مهم درباره دعوی الزام به فک رهن
چنانچه در یک معامله فروشنده یا سازنده متعهد به دعوی الزام به فک رهن سند ملک در موعد مقرر شود و به تعهد خود عمل نکند محکوم له می تواند اقدام به فسخ قرارداد کند.
در تنظیم دادخواست باید حتما عنوان الزام به فک رهن صراحتا عنوان شود و از معادل آن استفاده نشود.
تا زمانی که سند ملک در رهن است، نمی توان فروشنده را مجبور به تنظیم سند رسمی کرد و علیه او دادخواست تنظیم کرد.
اگر شخصی به اصل بودن سند رهنی ملک مطمئن نبود و برای این موضوع بخواهد طرح شکایت می کند، ابتدا لازم است که دادخواستی تنظیم کند و ابطال سند رهنی را خواستار شود.
چنانچه شخصی قبل از اینکه دعوا فک رهن مطرح شود، بدهی مرتهن را بدون اجازه او پرداخت کند، امکان اینکه به مدیون مراجعه کرد و دریافت مبلغ پرداختی را از او خواست وجود ندارد.
در تنظیم دادخواست می توان همزمان با ارائه دادخواست پایان کار و صورت مجلس تفکیکی را اخذ کرد.
در طرح دعوی تنظیم سند رسمی به خاطر مرهونه بودن ملک صرفا باعث تعهد فروشنده برای تنظیم سند رسمی نمی شود.
در دعوی الزام به فک رهن اگر بانک مرتهن طرف دعوا قرار نگیرد، خدشه ای به حقوق مرتهن و طرح دعوا وارد نمی شود و فک رهن امکان دارد.
در عقد قرارداد رهن مالکیت ملک از ید مالک خارج نمی شود. بنابراین معامله آن ملک قانونی و معتبر است، البته با تنفیذ مرتهن ممکن است.
چنانچه خریدار ملک مرهونه را به شرط فک رهن مبیع قبول کند، این توافق منافاتی با حقوق مرتهن ندارد.
اگر خریدار متعهد به فک رهن ملک مبیع شود، تا قبل از فک رهن و انجام تعهد نمی تواند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی نماید.
